Девелопмент, строительство и проектирование

ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ

Девелопмент недвижимости – вид деятельности, связанный с преобразованием существующего объекта недвижимости и сопутствующим увеличением его стоимости. Профессиональный девелопмент включает в себя управление инвестиционно-строительным проектом на всех этапах его жизненного цикла. В условиях жесточайшей конкуренции и регуляторных ограничений требуется принципиально новый подход при подготовке новых проектов, чтобы обеспечить необходимые показатели рентабельности и минимизировать возможные риски.
Профессиональный девелопер может грамотно спланировать и организовать процесс строительства, реализовать проект на практике и обеспечить его эффективную эксплуатацию в дальнейшем.

В команду специалистов, занимающихся девелопментом недвижимости, входят эксперты из совершенно разных областей: квалифицированные юристы, финансисты, менеджеры, строители, эксплуатационщики, маркетологи, экономисты. Управление и координация их работы осуществляется опытными управленцами и IT-специалистами при помощи современных информационных систем и технологий.
Ключевая задача, которую решают эти люди – повышение эффективности капиталовложений на всех этапах проекта для обеспечения высокой конкурентоспособности и достижения установленных инвестиционных показателей.

Строительный девелопмент - вид деятельности, который включает в себя следующие услуги:

Детальная разработка концепции проекта;
Проведение маркетинговых исследований, экономических расчётов;
Выбор и подготовка объекта недвижимости для нужд конкретного проекта;
Подготовка документов и получение согласований на проект;
Технико-экономическое планирование;
Организация финансирования проекта;
Подготовка проектной и рабочей документации;
Планирование ресурсной базы;
Организация и контроль строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ;
Управление и эксплуатация готовых объектов недвижимости.

Девелопмент недвижимости очевидно необходим при застройке новых территорий в ходе реновации отдельных объектов недвижимости, и перепрофилировании земельных участков. Подобные услуги оказываются при сопровождении проектов по возведению или модернизации объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости, развитию земельных участков под дальнейшую застройку.

Что мы предлагаем:

Уникальные методики и финансовые решения для формирования и реализации инвестиционно-строительных проектов;
Управление проектом;
Оптимизацию финансов и расчетов с поставщиками и подрядчиками;
Разработку, проектирование и моделирование проектов любой сложности;
Разработку проектной, рабочей и сметной документации;
Организацию строительства;
Подготовку и проведение строительства.

Преимущества и выгоды:

Отсутствие необходимости открытия эскроу-счетов и «замораживания» привлеченных средств покупателей и дольщиков;
Значительное удешевление строительства благодаря использованию уникальных финансовых инструментов и технологий;
Легальная налоговая оптимизация;
Использование формата «строительного поезда»;
Готовые проектные команды;
Контроль качества на всех этапах реализации проекта.

СТРОИТЕЛЬСТВО

Технический заказчик – физическое или юридическое лицо, действующее на профессиональной основе, осуществляющее от имени застройщика (инвестора) заключение контрактов, связанных с инженерными изысканиями, подготовкой и реализацией строительных проектов. В обязанности технического заказчика также входит составление и заключение документации, подтверждающей запуск готового объекта в эксплуатацию.

Технический заказчик выполняет следующие функции:

Анализ градостроительной ситуации, выявление градостроительного потенциала;
Определение действующих в отношении земельного участка документов территориального планирования;
Оценка градостроительных и правовых рисков;
Разработка дорожной карты развития земельного актива, сценарный анализ вариантов;
Формирование земельного участка, постановка на кадастровый учет, уточнение границ земельного участка;
Сбор исходных данных и утверждение проекта планировки территорий;
Получение градостроительного плана земельного участка;
Получение разрешения на строительство;
Организация строительных работ;
Организация строительного контроля;
Сопровождение строительного производства;
Взаимодействие с контролирующими органами;
Ввод объекта в эксплуатацию.

Что мы предлагаем:

Представление интересов Застройщика (Инвестора) на всех этапах реализации проекта;
Содействие Застройщику (Инвестору) в разработке дорожных карт и планов реализации проекта;
Заключение контрактов, связанных с инженерными изысканиями;
Сбор исходных данных для проектирования;
Организацию и сопровождение экспертизы проектной документации;
Организацию и проведение тендеров на привлечение исполнителей;
Контроль технической части подрядных договоров, контроль исполнения контрагентами договорных обязательств;
Контроль и управление затратами;
Общую координацию действий участников проекта;
Ведение документооборота;
Оформление результатов работ в полном соответствии с условиями инвестиционно-строительного контракта, строительными нормами и правилами;
Ввод и передачу объектов в эксплуатацию.

Генеральный подрядчик в строительстве - это организация, которая контролирует процесс строительных работ с начала разработки проекта до сдачи готового объекта заказчику.

В ходе строительства генподрядчик выполняет следующие функции:

Поиск, оформление площадки (генеральному подрядчику может быть поручено проведение поиска и подбора площадки под строительство);
Подготовка и планирование: разработка проектной документации, оценка сроков и необходимых ресурсов для проведения работ;
Освоение площадки:
- Получение всех необходимых разрешений и документов, необходимых для проведения работ на площадке;
- Согласования с надзорными органами и службами;
- Подведение к площадке электроэнергии, воды;
Снос существующих строений на площадке, подготовка площадки к строительству;
Организация работ и ведение работ: проведение мероприятий по поиску и подбору субподрядчиков, своевременное обеспечение их фронтом работ, контроль качества проводимых работ;
Финансирование: ведение документооборота и взаиморасчётов со всеми участниками строительства;
Контроль и отчётность:
- Контроль качества и сроков выполнения работ;
- Подготовка и составление необходимой отчётности;
- Обеспечение субподрядчиков, необходимыми строительными материалами и техникой;
Приёмка работ.

Что мы предлагаем:

Выполнение всех функций генерального подрядчика:
- Подготовка документации, необходимой для начала строительства;
- Организация строительной площадки и работ на объекте в соответствии с проектной и нормативной документацией;
- Проведение строительно-монтажных и отделочных работ;
- Проведение тендеров на выбор субподрядных организаций для выполнения отдельных видов работ и заключение договоров субподряда;
- Координация и контроль деятельности субподрядных организаций;
- Управление бюджетом строительства в рамках утвержденной сметы;
- Закупка, доставка на строительную площадку и хранение необходимых материалов;
- Обеспечение строительной площадки необходимыми энергетическими и транспортными ресурсами, связью;
- Ссогласование с надзорными органами порядка проведения работ и обеспечение его соблюдения на строительной площадке;
- Обеспечение охраны, быта на строительной площадке.
Качественное и своевременное проведение всех необходимых работ;
Координацию и взаимодействие всех участников строительного процесса;
Соблюдение правил охраны труда и техники безопасности;
Соблюдение СНиП при проведении строительно-монтажных работ и контроль качества;
Приемку работ.

Строительный (финансово-технический) аудит - это эффективная возможность определения и оперативного устранения возможных, а также уже наступивших причин увеличения сроков реализации проекта, его стоимости и низкого качества строительства.

Строительный аудит состоит из двух частей: экспертиза приемки выполненных работ и проверка качества и объемов выполненных строительно-монтажных работ:

Экспертиза приемки выполненных работ включает:
- Проверку наличия или отсутствия отступлений от правил приемки работ;
- Оценку качества и объема произведенных строительных работ;
- Оценку качества отчетности по выполненным работам;
- Оценку правильности примененных расценок в актах приемки работ;
- Фактическую оценку объема выполненных работ и ее соответствие произведенной оплате;
- Оценку соответствия использованных строительных материалов;
- Анализ целесообразности применения отдельных видов стройматериалов;
- Проверку правильности зафиксированного характера, а также объемов выполненных работ в ведомостях, актах и журналах;
- Причины возможного завышения стоимости и объема произведенных работ;
- Анализ взаимосвязи между дефектом, деформацией, обрушением и некачественным выполнением строительно-ремонтных работ или применением некачественного материала для их производства.
Экспертиза качества и объемов выполненных строительно-монтажных работ - это:
- Анализ разрешительной документации;
- Анализ правоустанавливающей документации;
- Анализ и экспертизу проектно-сметной документации;
- Анализ заключенных договоров и контрактов;
- Проверка целевого использования инвестиционных средств;
- Проверка актов о приемке выполненных работ;
- Контрольный обмер объемов выполненных работ;
- Анализ выполнения графиков работ;
- Проверка качества выполненных работ;
- Проверка выполнения графиков производства работ.

Что мы предлагаем:

Проведение строительного аудита;
Формирование исполнительной и эксплуатационной документации силами профессиональных экспертов, располагающих знаниями, компетенциями и успешными практиками в данном направлении;
Оформление результата работ в соответствии с условиями контракта, строительными нормами и правилами;
Внешний контроль качества.

Преимущества и выгоды:

Наличие квалифицированных методик и практик для подготовки исполнительной и эксплуатационной документации, оформления результатов работ, в соответствии с установленными нормами и правилами;
Непредвзятый взгляд и профессиональное мнение о качестве и объемах выполненных работ;
Существенная экономия сил, времени и средств Подрядчика, в момент передачи Заказчику объектов выполненных работ;
Обеспечение доказательств и фиксация результатов выполненных работ, которые могут быть потенциальным предметом спора;
Предотвращение конфликтных ситуаций в отношениях между Заказчиком и Подрядчиком.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Проектные работы – первый и чрезвычайно важный этап строительства. Именно на этом этапе закладываются все основные параметры будущего сооружения.

Проектирование – это комплекс работ, в котором производятся расчеты зданий, сооружений и отдельных конструктивных элементов, с целью определения действительной прочности, устойчивости и жесткости проектных либо существующих решений. По результатам расчета, кроме прочностных характеристик и остаточного ресурса здания, определяется экономичность и целесообразность проектных решений.

От качества выполнения проектных работ зависит надежность конструкций и комфорт будущих жильцов/посетителей. Все проектные работы проходят в две стадии: архитектурное проектирование и конструкционное (строительное) проектирование.

АРХИТЕКТУРНЫЕ РЕШЕНИЯ

Архитектурная стадия начинается сразу после завершения предпроектной подготовки (выбор места строительства, разработка ТЗ).
Архитектурные решения (АР) – обязательная часть разрабатываемой проектной документации, состав и содержание которой регламентируется законом. Это - первоочередной этап, определяющий стилевую, конструктивную, инженерно-техническую составляющие любого проекта. АР отражают общие визуальные, а также функциональные параметры объекта проектирования, его эргономику и планировочную схему.

ПРОЕКТНЫЕ РАБОТЫ

Конструкционное (строительное) проектирование - стадия разработки проекта из архитектурного образа и точный прототип объекта и его деталей, состоящий из описаний и графических изображений.
Строительный проект включает:

Проектирование конструкций зданий;
Описание конкретных приемов производства строительно-монтажных, пусконаладочных и отделочных работ;
Перечень используемых инструментов и механизмов;
Подсчет необходимых материалов и оборудования;
Подсчет затрат на закупку всех ресурсов.

На данном этапе осуществляется оптимизация проекта по массе и стоимости. Основная задача оптимизации - добиться максимального экономического эффекта при минимальных затратах материалов.

Проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Документация всегда готовится на основании градостроительного плана земельного участка, технических условий подключения к сетям инженерного обеспечения, результатов инженерных изысканий, а также с учетом всех государственных и отраслевых стандартов, норм и правил.

В процессе подготовки проекта осуществляются: расчет строительных конструкций, геотехнический прогноз, конструктивные решения и технологическое проектирование:

Расчёт строительных конструкций - комплекс работ, в котором производятся расчеты зданий, сооружений и отдельных конструктивных элементов, с целью определения действительной прочности, устойчивости и жесткости проектных либо существующих решений. По результатам расчета, кроме прочностных характеристик и остаточного ресурса здания, определяется экономичность и целесообразность проектных решений;
Геотехнический прогноз - расчеты, связанные с изменением напряженно-деформированного состояния грунтового массива. При выполнении расчета используется метод компьютерного моделирования. Это позволяет учесть особенности инженерно-геологического строения площадки и распределения усилий внутри как ограждающей конструкции котлована, так и самих зданий, и сооружений;
Конструктивные решения – обязательная часть проектной документации, включающая подробную проработку несущего конструктива сооружения, обеспечивающего его надежность, прочность, а также долговечность;
Технологическое проектирование - разработка оптимальных технологических решений для выполнения строительных процессов и работ.

Что мы предлагаем:

Консультации заказчика при составлении ТЗ;
Разработка архитектурных решений;
Разработка проектной и строительной документации;
Проектирование жилых зданий:
- Проектирование домов;
- Проектирование коттеджей;
Проектирование общественных зданий:
- Проектирование административных зданий;
- Проектирование зданий медицинских учреждений;
- Проектирование торговых центров;
- Проектирование офисных зданий.
Проектирование производственных зданий.

АНП "ЭКСПЕРТИЗА"